Законодательное обеспечение ипотечного кредитования в практике современной России

Однако в законах, регулирующих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, присутствуют недочеты, разногласия с другими нормативно-правовыми актами и законами, которые и не дают развиться ипотеке в нашей стране на должном уровне. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и вторичные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленное на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Также необходимо сказать, что с принятием поправок к Закону "Об ипотечных ценных бумагах" банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

Сатьи по теме:

Депозитные операции коммерческих банков
До последнего времени в отечественной банковской практике вопросам управления депозитами не уделялось должного внимания, что было связано с чрезмерной централизацией управления процессами формирования и использования ссудного фонда. Перед учреждениями банков на местах не ставилась задача обеспечен ...

Модель денежного рынка. Равновесие на денежном рынке
Денежный рынок — это рынок, на котором спрос на деньги и их предложение определяют уровень процентной ставки, «цен» денег; это сеть институтов, обеспечивающих взаимодействие спроса и предложения денег. На денежном рынке деньги не продаются и не покупаются подобно другим товарам. В этом специфика ...

Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации
Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно- ...